Rachat de crédit immobilier : comment ça marche ?

Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire qui consiste à faire racheter un ou plusieurs prêts immobiliers en cours par un nouvel établissement bancaire.

L'objectif principal est d'optimiser vos conditions de remboursement en bénéficiant de taux d'intérêt plus avantageux, de conditions plus souples ou d'une durée de remboursement mieux adaptée à votre situation financière.

Cette opération va au-delà de la simple renégociation des taux d'intérêt. En effet, elle vous permet de revoir l'ensemble des conditions financières liées à vos prêts en cours, notamment la durée de remboursement, le montant des mensualités et parfois même la nature des dettes regroupées. Dans certains cas, le rachat de crédit immobilier peut également inclure d'autres types de dettes, comme des prêts à la consommation, des dettes familiales ou des retards d'impôt.

Il est important de noter que le rachat de crédit immobilier s'adresse non seulement aux propriétaires, mais aussi aux locataires et aux hébergés (résidence secondaire et investissement locatif) qui remboursent encore un ou plusieurs prêts immobiliers souscrits pour l'acquisition d'un logement.

Les avantages potentiels du rachat de crédit immobilier sont multiples. Vous pouvez choisir de maintenir le montant de vos mensualités actuelles tout en réduisant la durée totale du prêt, ce qui peut conduire à une baisse du coût global du financement. Vous pouvez également opter pour le maintien de la même durée de contrat tout en réduisant le montant des mensualités, ce qui peut alléger leur charge financière mensuelle et baisser le taux d’endettement de votre foyer.

Comment fonctionne le rachat de crédit immobilier ?

Le fonctionnement du rachat de crédit immobilier implique plusieurs étapes et comprend divers aspects. Voici une explication générale du processus :

• Analyse de votre situation financière : Avant d'initier le rachat de crédit immobilier, vous devez réaliser une analyse approfondie de votre situation financière. Cela inclut l'examen de vos prêts en cours, des taux d'intérêt, de la durée restante, du montant des mensualités, et éventuellement d'autres dettes. Cette étape permet de déterminer si le rachat de crédit est une solution avantageuse.
• Recherche d'un établissement prêteur : Une fois l'analyse effectuée, vous pouvez rechercher un nouvel établissement bancaire pour le rachat de votre crédit immobilier. Vous pouvez solliciter un courtier spécialisé comme Solutis ou d’autres organismes bancaires.
• Demande de rachat de crédit : Vous devez soumettre une demande de rachat de crédit immobilier à l'établissement choisi. Cette demande inclut généralement des informations détaillées sur vos prêts en cours, les garanties, les revenus, et d'autres éléments nécessaires à l'évaluation de la faisabilité de l'opération.
• Etude de votre demande : L’établissement bancaire examine votre demande de rachat de crédit immobilier. Elle évalue votre solvabilité, la valeur de votre patrimoine et les garanties éventuelles. Cette étape permet à la banque de déterminer les conditions de l'opération.
• Proposition de rachat de crédit immobilier : Si votre demande est acceptée, la banque fait une proposition de rachat. Celle-ci inclut les nouvelles conditions du prêt, telles que le taux d'intérêt, la durée de remboursement, et le montant des mensualités.
• Acceptation de l'offre de regroupement de crédit : Si vous êtes satisfait de l'offre de rachat, vous pouvez accepter les nouvelles conditions. Cela se fait par la signature d'une offre de prêt après délai de réflexion et de rétractation.
• Remboursement des anciens prêts : Une fois l'offre acceptée, la nouvelle banque procède au remboursement de vos anciens prêts auprès des établissements prêteurs initiaux. Le nouvel emprunt prend alors effet.
• Nouveau plan de remboursement : Vous commencez à rembourser le nouveau prêt selon les conditions convenues. Cela peut impliquer des mensualités réduites, une durée de remboursement différente, ou d'autres avantages négociés lors du rachat.

Exemple de rachat de crédit immobilier

Voici un exemple d’un foyer qui a effectué un rachat de prêt immobilier et de crédits à la consommation via Solutis, tout en obtenant une trésorerie de 10 000 € pour un nouveau projet. L’opération a permis d’allonger la durée pour baisser les mensualités et le taux d’endettement élevé du foyer, afin d’équilibrer le budget.

Comparatif de la situation du foyer avant et après l’opération :

Exemple pour un regroupement de prêts avec garantie, et le déblocage d'un montant de 10 000 € pour un nouveau projet d'un total de 220 331,30 € au TAEG fixe de 6,66 %, soit un taux débiteur fixe de 5,53 %. Remboursement en 300 versements de 1 356,98 €. Montant total dû par l'emprunteur : 407 092,23 € (hors assurance facultative). Le coût mensuel standard de l'assurance groupe facultative  Décès, Perte Totale et Irréversible d'Autonomie, Incapacité temporaire total de travail, l’invalidité permanente totale est de 280 € et s'additionne au montant de la mensualité.

Exemple réel d’un dossier financé le 11/10/2023

Cet emprunt a été accordé par notre partenaire bancaire. Conditions applicables aux crédits aux particuliers, en vigueur au 11/10/2023. Exemple non contractuel. Sous réserve d’erreurs manifestes d’impression.

Pourquoi opter pour un rachat de crédit immobilier ?

Vous pourriez réaliser un rachat de prêt immobilier pour plusieurs raisons visant à améliorer votre situation financière. Voici quelques motifs courants qui pourraient vous conduire à choisir cette opération bancaire :

• Baisse des taux d'intérêt : Si les taux immobiliers du marché ont diminué depuis la souscription de votre prêt initial, le rachat de crédit immobilier vous permettrait de bénéficier de conditions plus avantageuses, réduisant ainsi le coût total du financement.
• Optimisation des conditions de remboursement : L'objectif principal du rachat de crédit est souvent d'optimiser vos conditions de remboursement. Cela pourrait se traduire par une réduction du montant de vos mensualités, un allongement ou raccourcissement de la durée de remboursement, ou une combinaison de ces facteurs pour mieux s'adapter à votre situation financière actuelle.
• Réduction du coût global du financement : En bénéficiant de taux d'intérêt plus avantageux, vous pourriez réduire le coût total de votre prêt immobilier, une économie significative sur la durée totale du remboursement.
• Regroupement de dettes : Le rachat de crédit immobilier offre la possibilité de rassembler différentes dettes, telles que des prêts à la consommation, des retards d'impôt, ou des crédits renouvelables. Cela simplifierait votre gestion financière en regroupant toutes vos obligations sous un seul contrat.
• Anticipation d'une baisse de revenus : Si vous prévoyez une diminution de vos revenus due à un changement de situation professionnelle ou personnelle, le rachat de crédit immobilier pourrait être une solution préventive pour ajuster les conditions de remboursement à votre nouvelle réalité financière.
• Financement de nouveau projet : Opter pour le rachat de crédit immobilier pourrait vous permettre de libérer de la trésorerie, que vous pourriez utiliser pour financer un nouveau projet, effectuer des travaux dans votre logement, ou faire face à des dépenses imprévues.

Quelles sont les conditions pour réaliser un rachat de prêt immobilier ?

Pour réaliser un rachat de prêt immobilier, plusieurs conditions doivent généralement être remplies selon la loi en vigueur. Ces conditions peuvent varier d'un établissement bancaire à un autre. Voici les critères généralement requis :

• Des taux d'intérêt attractifs : L'attrait principal du rachat de prêt immobilier réside souvent dans la possibilité de bénéficier de taux d'intérêt plus avantageux que celui du prêt initial. Il est donc crucial que le taux actuel soit suffisamment bas pour rendre l'opération financièrement avantageuse.
• Une situation financière stable : Les banques évalueront votre situation financière pour garantir votre capacité à rembourser le nouveau prêt. Une stabilité financière, des revenus réguliers, un contrat de travail pérenne (CDI, fonctionnaire…) et une gestion responsable de vos finances sont des éléments clés.
• Un reste à vivre suffisant : Les établissements bancaires analysent souvent le "reste à vivre", soit la somme d'argent qui vous reste une fois toutes les charges fixes payées. Un reste à vivre adéquat assure que vous disposez de ressources financières suffisantes pour couvrir vos besoins quotidiens après le remboursement du prêt.
• Un bon historique de crédit : Un historique de crédit positif renforce votre crédibilité auprès des banques. Celles-ci examineront votre comportement de remboursement de prêts antérieurs, ainsi que la présence éventuelle d'incidents de paiement.
• Un taux d’endettement acceptable : Les banques évaluent fréquemment la proportion entre vos dettes et vos revenus. Un endettement excessif peut constituer un frein à l’obtention d’un rachat de prêt immobilier.
• La valeur du patrimoine immobilier : La valeur du patrimoine immobilier est également un critère clé. Les banques peuvent exiger une expertise pour évaluer la valeur actuelle de votre bien, qui servira de garantie hypothécaire.

Quels sont les documents à fournir pour un rachat de crédit immobilier ?

Présenter un dossier complet permet d’accélérer le traitement de votre demande, mais aussi de montrer la solidité de votre profil emprunteur. Les documents requis pour un rachat de crédit immobilier peuvent varier d'une banque à une autre et d’une opération à une autre. Voici une liste typique de documents à fournir :

Pièces d'identité :

• carte d'identité ou passeport en cours de validité ;
• justificatif de domicile récent (facture d'électricité, quittance de loyer, etc.) ;
• livret de famille.

Situation financière :

• trois derniers relevés de compte bancaire ;
• avis d'imposition sur le revenu des deux dernières années ;
• derniers bulletins de salaire (généralement les trois derniers) ;
• contrats de travail récents.

Crédits en cours :

• tableau d'amortissement des prêts en cours ;
• offres de prêt des crédits à regrouper ;
• derniers relevés de compte des crédits en cours.

Situation patrimoniale :

• attestation de propriété pour les biens immobiliers ;
• dernier avis de taxe foncière.

Autres documents :

• justificatifs de tout autre type de revenu (pensions, allocations, etc.) ;
• RIB (Relevé d'Identité Bancaire) ;
• le compromis de vente si un bien est en cours d'acquisition.

Il est important de noter que cette liste n'est pas exhaustive, et il est recommandé de vérifier les exigences spécifiques de l’organisme avec lequel vous envisagez de faire le rachat de votre emprunt à l’habitat.

Quelles sont les garanties d'un rachat de crédit immobilier ?

Les garanties d'un rachat de crédit immobilier sont généralement similaires à celles associées à un prêt immobilier classique. Voici quelques-unes des garanties couramment exigées par les banques lors d'un rachat de crédit immobilier :

• Hypothèque : Vous avez la possibilité de mettre en place une hypothèque, un droit réel sur un bien immobilier remis à la banque en garantie du prêt. En cas de non-remboursement, la banque peut exercer son droit de saisie sur le bien hypothéqué.
• Cautionnement : Vous pouvez choisir de recourir à une caution plutôt que de prendre une garantie sur un bien immobilier. Cette caution peut être personnelle (engagement d'une personne tierce à rembourser en cas de défaut) ou professionnelle, proposée par des organismes de cautionnement spécialisés.
• Nantissement d'assurance-vie : Certains emprunteurs préfèrent nantir leur contrat d'assurance-vie en garantie du prêt. Cela signifie que la banque aura un droit de créance sur le capital de l'assurance-vie en cas de défaut de paiement.
• Privilège de prêteur de deniers (PPD) : Cette garantie concerne un bien immobilier déjà financé par un prêt. En cas de non-remboursement, la banque dispose d'un droit de priorité pour être remboursée à partir du produit de la vente du bien.

Les garanties exactes peuvent varier en fonction des politiques de chaque établissement bancaire et de vos caractéristiques spécifiques. Il est recommandé de bien comprendre les implications de chaque type de garantie avant de choisir celle qui convient le mieux à votre situation.

Combien coûte un rachat de crédit immobilier ?

Le coût d'un rachat de crédit immobilier peut varier en fonction de plusieurs facteurs, et il est important de prendre en compte divers frais associés à cette opération bancaire. Voici quelques éléments à considérer en termes de coûts potentiels :

Frais de dossier : Les banques peuvent facturer des frais de dossier pour traiter la demande de rachat de crédit. Ces frais varient d'une banque à l'autre et peuvent représenter un pourcentage du montant du nouveau prêt.

Frais de garantie : Si le rachat nécessite la mise en place d'une nouvelle garantie (hypothèque, cautionnement...), des frais de garantie peuvent être appliqués. Ces frais dépendent du type de garantie choisi.

Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Si votre prêt initial comporte des clauses de remboursement anticipé, un rachat de prêt immobilier entraîne des frais de remboursement anticipé. L'indemnité, encadrée par la loi, est égale à 6 mois d’intérêts au taux du contrat et plafonnée à 3% du capital restant dû. Ces indemnités visent à compenser la perte d'intérêts que la banque aurait perçus si le prêt avait été remboursé conformément aux termes initiaux.

Frais liés à la nouvelle assurance emprunteur : Si vous souscrivez une nouvelle assurance emprunteur dans le cadre du rachat de prêt immobilier, des frais peuvent être associés à cette démarche. Assurez-vous de bien comprendre les coûts liés à cette assurance.

Frais de courtage : Si vous faites appel à un courtier spécialisé pour vous aider dans le processus de rachat de prêt immobilier, des frais de courtage peuvent être facturés. Ces frais varient selon le projet de rachat de crédit et sont généralement inclus dans le coût global du nouveau prêt.

Le rachat de prêt immobilier est-il toujours rentable ?

La demande de rachat de prêt immobilier peut être effectuée à tout moment durant la durée du contrat de financement. Il est crucial de calculer le moment le plus propice pour réaliser un rachat de crédit immobilier. En réalité, il est plus avantageux de faire racheter votre crédit au cours des premières années du contrat.

Bien que les taux d’intérêt soient l’une des principales motivations de cette opération de banque, ils ne sont pas les seuls critères à prendre en compte pour évaluer la rentabilité d’un rachat de prêt immobilier.

Pour que le nouveau crédit immobilier soit financièrement avantageux et rentable après un rachat, vous devez réunir trois conditions essentielles :

• 1. Effectuer l’opération durant le premier tiers de la durée de l’emprunt.
• 2. Observer une baisse d’au moins 1 point de base entre le taux proposé et le taux initial.
• 3. Faire racheter un capital restant dû d’au moins 50 000 €.

Il est important de noter qu'avec un emprunt à taux fixe, principalement souscrit pour financer un bien immobilier, le montant des échéances est fixe pendant toute la durée du contrat. Ce montant englobe à la fois le remboursement du capital et le versement des intérêts. Cependant, la répartition n’est pas la même suivant l’âge du crédit.

En début de contrat, vous paierez principalement des intérêts élevés et une faible part du capital. Au fil des années, la répartition s’inverse. Il est donc plus avantageux de faire racheter le capital restant dû de votre emprunt immobilier lorsque la part des intérêts dans le montant de la mensualité est plus importante, c'est-à-dire durant les premières années du contrat.

Quelle est la différence entre une renégociation et un rachat de crédit immobilier ?

La différence entre une renégociation et un rachat de crédit immobilier réside dans la nature de l'opération et son impact sur le prêt initial.

La renégociation de crédit immobilier consiste à négocier avec la banque actuelle pour modifier certaines conditions du prêt initial, généralement le taux d'intérêt. Elle s'effectue avec la banque initiale qui a accordé le prêt, qui est en droit de la refuser.

Le contrat initial est modifié avec un avenant sans changer de banque. Les emprunteurs peuvent bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas, réduisant ainsi le coût global du crédit. Cependant, les autres termes du prêt restent généralement inchangés.

Quant au rachat de crédit immobilier, il implique le remboursement anticipé du prêt initial par un nouvel établissement bancaire. Cela regroupe un ou plusieurs prêts en cours, et le nouvel établissement propose de nouvelles conditions de prêt.

Dans le rachat, la nouvelle banque prend en charge le remboursement des anciens prêts et propose un nouveau contrat. Le prêt initial est clôturé, et les emprunteurs commencent à rembourser un nouveau prêt avec des conditions potentiellement plus avantageuses. Le rachat peut inclure la renégociation du taux d'intérêt, de la durée, ou d'autres termes du prêt.

En résumé, la renégociation se fait avec la banque initiale pour ajuster le prêt existant, tandis que le rachat de crédit immobilier implique le remboursement anticipé du prêt initial par une nouvelle banque, offrant ainsi la possibilité de redéfinir l'ensemble des conditions du prêt. Choisir entre les deux dépend des besoins spécifiques de l'emprunteur et des conditions du marché financier.

Rachat de crédit immobilier : vos questions, nos réponses

Vous envisagez un rachat de crédit immobilier et avez d’autres interrogations ? Voici nos réponses claires et précises à certaines questions.

Quels sont les crédits concernés par le rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit immobilier offre la possibilité de rassembler divers types de prêts immobiliers, notamment :

• le crédit immobilier amortissable ;
• le prêt in fine;
• le prêt à taux zéro (PTZ)  ;
• le crédit employeur 1% ;
• le crédit relais ;
• divers prêts conventionnés.

Cette opération peut également inclure des crédits à la consommation en cours, tels que le prêt personnel, le crédit auto ou le crédit renouvelable. Il est même envisageable d'ajouter un nouveau crédit qui sera intégré au capital total des prêts regroupés.

Pourquoi faire appel à un courtier pour son rachat de crédit immobilier ?

Faire appel à un courtier pour votre rachat de crédit immobilier présente de nombreux avantages. En agissant en tant qu'intermédiaire auprès de divers partenaires bancaires, le courtier, tel que Solutis, simplifie vos démarches, vous permettant de profiter des meilleures offres disponibles grâce à ses conseils.

Grâce à une connaissance approfondie du marché financier, le courtier est en mesure de négocier des taux attractifs avec différentes banques, adaptés à divers profils emprunteurs. Sa compétence lui permet de maîtriser et comparer l'ensemble des offres proposées par chaque banque.

Après une analyse approfondie, il peut déterminer l'offre la mieux adaptée à votre situation, prenant en compte vos objectifs spécifiques tels qu'un taux nominal plus avantageux, une réduction des mensualités, une diminution de la durée du contrat, ou même le financement de nouveaux projets.

Comment convaincre une banque d’accorder un rachat de crédit immobilier ?

Comme pour toute demande initiale de crédit immobilier, il est essentiel de soumettre un dossier rassurant au nouveau prêteur. Pour renforcer votre pouvoir de persuasion, l'assistance d'un courtier spécialisé en rachat de crédit peut s'avérer précieuse.

Dans tous les cas, il est recommandé de présenter des finances saines, une situation professionnelle stable, un comportement bancaire rassurant démontrant ainsi votre capacité à gérer efficacement un budget.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 17/11/2023