Renégocier son prêt immobilier : quels sont les conditions et les avantages ?

• Tout savoir de la renégociation de crédit immobilier avec sa banque permettant de négocier de nouvelles conditions comme un meilleur taux ou une durée de remboursement plus courte ou plus longue. Obtenez tous les détails, avec l'aide de Solutis, pour savoir quand l'opération peut être intéressante, ses conditions pour la demander et comment elle se déroule.

Principe de la renégociation de son prêt immobilier

Après avoir souscrit un crédit immobilier, votre contrat détaille les modalités pour rembourser le capital emprunté tels que le taux d’intérêt nominal, la durée et le montant de la mensualité. Grâce à la renégociation de prêt immobilier, vous avez la possibilité de modifier ces conditions de remboursement.

En contactant votre banque prêteuse, l’opération consiste à renégocier avec votre conseiller les clauses de votre prêt immobilier. L’objectif est simple : obtenir de meilleures conditions par rapport à celles inscrites dans votre contrat en cours. Bien souvent, l’objet des demandes de renégociation est de diminuer le taux d’intérêt nominal afin de réduire le coût de l’opération. Mais d’autres motifs peuvent conduire l’emprunteur à renégocier son prêt comme baisser le montant de sa mensualité ou réduire la durée de remboursement.

Bon à savoir : la renégociation de crédit immobilier s’effectue exclusivement auprès de la banque à l’origine du déblocage des fonds, on parle plutôt de rachat de crédit immobilier lorsqu’un prêt à l’habitat en cours est racheté par un autre établissement bancaire.

Quels sont les conditions et le coût des frais d’une renégociation de crédit immobilier ?

Renégocier son crédit à l’habitat est une opération qui n’est pas toujours gratuite. C’est-à-dire que le conseiller peut réclamer des frais de dossier après avoir réalisé ce type de prestation, notamment si vous êtes à l’origine de la demande. En moyenne, ces frais sont facturés 150 € ou environ 1 % du capital restant dû, ils sont toutefois négociables.

Contrairement à un rachat de crédit immobilier, la banque ne peut pas vous demander de payer des Indemnités de remboursement anticipé (IRA) dans le cadre d’une renégociation ni des frais de garantie. En revanche, votre banquier est en droit de conditionner une baisse de votre taux de crédit immobilier en cours à la souscription, par exemple, d’un produit d’épargne ou d’assurance.

Il est également à préciser que la banque n’est tout bonnement pas dans l’obligation légale d’accepter votre demande de renégociation de prêt. Mais si votre conseiller et vous trouvez un terrain d’entente, il va alors éditer un avenant au contrat initial de votre crédit immobilier. Une fois signé, cet avenant va spécifier les nouvelles conditions applicables pour rembourser votre capital restant dû.

Pourquoi renégocier son crédit immobilier ?

Il existe principalement 3 raisons qui peuvent motiver un emprunteur à renégocier son prêt immobilier avec l’organisme qui lui a accordé le financement :

• baisser le taux d’intérêt nominal et le coût de l’emprunt une fois remboursé ;
• réduire la durée du contrat, ce qui entraîne une économie sur le total des intérêts et des primes d’assurance à verser mais une augmentation du montant des mensualités ;
• allonger la durée du crédit immobilier et rembourser une mensualité moins élevée jusqu’à la fin du contrat.

Renégocier le taux nominal de son prêt immobilier pour baisser le coût des intérêts bancaires

Lorsque vous constatez une baisse conséquente des taux immobiliers par rapport à celui inscrit dans votre contrat en cours, il peut s’agir d’une bonne occasion pour renégocier le taux nominal de votre crédit immobilier. Obtenir un taux plus faible va vous permettre de payer moins d’intérêts à la banque à qui vous devez rembourser le capital emprunté. Plus vous allez réussir à négocier un meilleur taux, plus le coût total de votre prêt immobilier sera réduit.

À savoir qu’au début du contrat, un emprunteur va rembourser principalement les intérêts tandis que la part du capital dans les mensualités va augmenter au fur et à mesure du temps. Conséquence : il est conseillé de renégocier un crédit immobilier pour décrocher un taux plus bas le plus tôt possible, c’est-à-dire lorsque la part des intérêts bancaires dans chaque échéance reste encore élevée.

Bon à savoir : avec la forte baisse des taux d’intérêt nominaux des financements à l’habitat depuis 2016, la renégociation de crédit immobilier est une opération plébiscitée. En 2021 encore, les taux bas ont continué à franchir des paliers records et les perspectives pour 2022 indiquent des conditions toujours favorables. Les demandes de renégociation d’emprunt restent donc d’actualité.

Renégocier la durée de remboursement pour baisser ou augmenter le montant de la mensualité du crédit immobilier

Entre une baisse du montant des mensualités et la réduction de la durée de remboursement, l’intérêt d’une renégociation de prêt immobilier peut varier d’un emprunteur à un autre. L’objet d’une demande de renégociation va donc principalement dépendre de l’évolution de votre situation professionnelle et de vos revenus.

Il est tout à fait possible que vous demandiez à la banque de réduire le montant de votre mensualité de crédit immobilier. Si le conseiller accepte, la durée de remboursement est alors allongée par rapport au nombre d’années initiales. Ceci aura pour effet d’augmenter le coût de l’opération.

Il existe néanmoins un moyen de baisser chaque échéance sans pour autant changer la durée du contrat : obtenir un taux nominal beaucoup plus faible. Néanmoins, si ce besoin fait suite à une baisse conséquente de vos revenus, après une perte d’emploi par exemple, il est probable que la renégociation du taux ne réduise pas suffisamment votre mensualité de crédit immobilier.

À l’inverse, la hausse des revenus d’un foyer, à la suite d’une promotion professionnelle par exemple, peut encourager l’emprunteur à demander à sa banque prêteuse d’écourter la durée de son crédit immobilier en cours. Tout l’intérêt est de faire baisser le coût total de l’opération en le remboursant plus rapidement. Cette demande peut être accompagnée d’une renégociation du taux de l’emprunt, ce qui va amoindrir davantage le total des intérêts.

Comment réussir à convaincre sa banque de renégocier son prêt immobilier ?

Pour convaincre votre conseiller bancaire d’accepter de renégocier les conditions et le taux de votre prêt immobilier, vous devez présenter toute une série d’arguments. En effet, il peut refuser la demande d’autant qu’une baisse du taux nominal va affecter le niveau de rentabilité de la banque sur le financement.

La renégociation de prêt est ainsi considérée comme une faveur commerciale accordée aux clients que l'établissement souhaite impérativement garder. Il convient d’être très convaincant et de présenter un profil emprunteur soigné. Cela implique de mettre en avant tous vos atouts, votre relation privilégiée avec la banque et un comportement bancaire irréprochable.

Voici quelques conseils qui peuvent vous aider à appuyer votre demande pour renégocier votre prêt immobilier lors de votre RDV avec le banquier :

• Montrez que votre situation globale s’est améliorée depuis la date de souscription de l’emprunt, notamment en cas d’évolution professionnelle et/ou d’une hausse de vos revenus annuels.
• Démontrez à votre conseiller bancaire que vous êtes un client responsable grâce à une bonne gestion de vos comptes bancaires et que vous n’êtes jamais ou rarement à découvert.
• Mettez en avant votre fidélité pour encourager à la renégociation de votre crédit immobilier, tous les produits complémentaires que vous possédez chez la banque sont des arguments.
• Conditionnez la souscription de nouveaux produits d’épargne ou d’assurance à l’accord d’une renégociation.
• Mettez en concurrence votre banque en sollicitant d’autres établissements qui vont vous proposer des offres pour racheter votre crédit immobilier avec de meilleures conditions que le contrat en cours.

Demande de renégociation de prêt immobilier refusée : l’alternative du rachat de crédit immobilier

Si votre conseiller refuse de réaménager les conditions de votre emprunt, il faut se trouver vers le rachat de crédit, proposé par Solutis, qui permet aussi de baisser le taux nominal. À la différence de la renégociation de crédit, vous allez renégocier les conditions avec une banque concurrente partenaire lors d’une demande de rachat de crédit immobilier. Simplement, cette opération consiste à faire racheter le capital restant dû de votre prêt en cours avec des conditions de remboursement plus avantageuses et adaptées à votre situation actuelle. L’idée est généralement d’obtenir un meilleur taux d’intérêt. Une fois que la nouvelle banque partenaire a remboursé votre ancien prêteur, elle va ensuite débloquer le montant du capital restant dû racheté sous la forme d’un nouveau crédit immobilier.

Néanmoins, si votre objectif est de réaliser des économies sur le coût de l’opération, sachez que faire racheter son prêt immobilier n’est pas toujours rentable pour l’emprunteur. Il est important de calculer le gain final. En effet, les économies sur les intérêts bancaires, et potentiellement sur les primes d’assurance, doivent être supérieures au montant total des frais de l’opération que doit verser l’emprunteur. Votre conseiller Solutis pourra effectuer des calculs à travers les différentes simulation de rachat de crédit pour vérifier l'intérêt financier de l'opération.

Les frais d’un rachat de crédit immobilier sont les suivants :

• des indemnités de remboursement anticipé à payer à votre ancienne banque qui sont égales à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts au taux du crédit (la méthode de calcul la moins chère pour l’emprunteur est celle qui sera retenue) ;
• des frais de garantie si la nouvelle banque vous demande de souscrire une caution bancaire ou une garantie hypothécaire ;
• des frais de dossier à verser à la nouvelle banque, mais dont le montant est négociable ;
• et des frais de courtage si vous sollicitez un intermédiaire bancaire, ou courtier en immobilier.

Les conditions pour faire des économies après avoir fait racheter son prêt immobilier :

Pour espérer qu’un rachat de crédit immobilier soit rentable, il est souvent essentiel de respecter ces trois critères relatifs à votre prêt immobilier en cours de remboursement :

• vous devez négocier un taux nominal plus faible d’au moins 0,7 à 1 point de base par rapport à votre taux d’emprunt actuel ;
• vous devez vous situer dans la première moitié de la durée de votre crédit, voire dans le premier tiers ;
• votre capital restant dû doit être supérieur à environ 70 000 €.

Divers documents et pièces justificatives seront nécessaires pour faire reprendre votre crédit immo par une autre banque : une pièce-d'identité, le dernier avis d'imposition, votre contrat de travail et vos 3 dernières fiches de paie, le tableau d'amortissement de vos prêts en cours et offres de prêt puis les 3 derniers relevés de compte. À savoir que les dossiers complets ont plus de chances d'aboutir à un avis positif formulé par nos experts.

Économiser davantage en pensant à renégocier son assurance de prêt immobilier

Les conditions de remboursement d’un prêt immobilier ne sont pas les seuls éléments qu’un emprunteur à la possibilité de renégocier. Pour espérer réaliser jusqu’à plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée de remboursement restant, un emprunteur peut décider de changer son contrat d’assurance crédit qui couvre son emprunt.

Grâce à la loi Hamon et à l’amendement Bourquin, puis dernièrement à la loi Lemoine, renégocier son assurance de prêt en souscrivant un contrat chez la concurrence est possible à tout instant qui suit la souscription du crédit immobilier. En déléguant son assurance chez la concurrence, avec un contrat qui a été comparé entre plusieurs propositions grâce au travail de comparaison de Solutis, l’emprunteur peut être mieux couvert grâce à des garanties adaptées à sa situation pour des primes mensuelles moins chère. Obtenez très vite des devis en nous contactant, vous aurez un retour dans les meilleurs délais.

A noter que les demandes de délégation d'assurance de prêt immo sont gratuites, votre conseiller ne peut donc pas vous facturer des frais après avoir résilié votre couverture de base.

Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 30/12/2022

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