Crédito imobiliário: financie a compra da sua nova casa com a melhor taxa

• Obtido junto de um estabelecimento bancário no prazo de algumas semanas a vários meses, o empréstimo imobiliário é um financiamento de longo prazo destinado a financiar a totalidade ou parte de um projeto de aquisição, construção ou mesmo obras de um imóvel. Para um investimento numa residência primária, secundária ou para arrendamento, descubra com os nossos consultores Solutis o funcionamento completo de uma transação bancária que pode ser efetuada para aquisição de habitação.

Qual é o princípio do empréstimo imobiliário?

Muito regulamentados pela legislação, o crédito imobiliário ou o crédito à habitação estão entre os financiamentos mais solicitados e subscritos pelos franceses que pretendem aceder a imóveis ou investir em imóveis sem pagar em dinheiro, muitas vezes uma quantia elevada. Para um projeto de compra inferior a 75.000€, deverá optar pelo crédito ao consumo .

Solicitado a bancos ou entidades especializadas , o crédito imobiliário tem um funcionamento e princípio simples qualquer que seja a sua finalidade (compra de residência principal para casa, investimento de arrendamento com apartamento, realização de obras, etc.). Com efeito, o credor concede um financiamento de um determinado montante que corresponde ao custo total da compra do imóvel ou do projecto de investimento. No caso da contribuição pessoal, esta é subtraída do custo total a financiar.

Para saber tudo sobre as diferentes vertentes e ter sucesso no seu crédito à habitação, a Solutis disponibiliza o seu  guia gratuito de crédito imobiliário , as suas FAQ ( perguntas frequentes sobre crédito imobiliário ) bem como diversas ferramentas de cálculo para calcular a capacidade de endividamento em particular. Doméstico. Este guia responde às principais questões que todos podem colocar quando procuram financiamento para comprar um imóvel antigo, para construir ou as diferentes soluções para fazer um investimento no arrendamento de casa.

O crédito imobiliário concedido está vinculado a uma taxa de juro (fixa, variável, variável limitada) durante todo o período do financiamento. Com isso, o mutuário realiza seu projeto imobiliário pagando as parcelas previstas no contrato de empréstimo. Além disso, para definir a duração de um empréstimo hipotecário, tudo depende das condições propostas pela instituição mutuante que tem em conta vários factores, incluindo a idade e a saúde do mutuário. No entanto, a duração média situa-se entre 10 e 25 anos, mesmo que determinados perfis de mutuários possam ir muito além.

Quais são as características de um empréstimo imobiliário?

Em França, existem principalmente dois tipos de empréstimos imobiliários aos quais um mutuário pode candidatar-se para financiar um projeto imobiliário. No entanto, se todos os tipos de crédito imobiliário estão sujeitos a um único quadro legislativo, saiba que cada tipo de crédito imobiliário tem as suas características.

• O empréstimo imobiliário com amortização: este financiamento habitacional é o mais procurado para a compra de habitação nova ou antiga (casa ou apartamento). Consiste na amortização do valor emprestado e dos seus juros durante um período de amortização de acordo com a tabela de amortização . Assim, o subscritor reembolsa, geralmente todos os meses, uma parte do capital emprestado e uma parte dos juros calculados sobre o capital remanescente. Com um pagamento mensal constante, quanto mais aumenta a parcela do capital reembolsado, mais diminui o valor total dos juros.
• O empréstimo imobiliário Em última análise: solicitado principalmente por investidores, esse tipo de empréstimo imobiliário consiste na amortização do capital emprestado de uma só vez, no final do prazo do empréstimo. Assim, o mutuário apenas paga, ao longo da duração do seu financiamento, os juros atrelados a este. Estes juros são, portanto, calculados sobre o montante do capital emprestado ao longo do período de reembolso. Consequência: os interesses não diminuem.

Tenha em atenção que existem também outros tipos de empréstimos imobiliários, como o empréstimo provisório , que permite adquirir um novo imóvel sem esperar pela venda do primeiro, ou mesmo empréstimos aprovados, que permitem a certas categorias de mutuários o acesso a recursos testados. financiamento habitacional. Este tipo de financiamento pode ser objecto de  recompra de crédito ,  consolidação de crédito ao consumo sob determinadas condições ou recompra de crédito imobiliário .

Para preparar o seu financiamento da melhor forma possível, apoiamos cada um dos nossos clientes e prestamos aconselhamento, para quem pretende adquirir um imóvel a crédito com o objectivo de o alugar ou simplesmente utilizá-lo como residência principal ou secundária.

Empréstimos assistidos com adesão e crédito imobiliário: o que é?

Oferecido por instituições de crédito que tenham celebrado acordo com o Estado ou com as autarquias locais, o empréstimo assistido é uma solução que permite promover o acesso à propriedade de uma residência principal através do apoio ao crédito imobiliário.

Dependendo do seu rendimento, da sua área geográfica ou do tipo de imóvel pretendido, uma família pode combinar diferentes empréstimos bonificados para reduzir consideravelmente o montante emprestado. Os principais empréstimos apoiados são, entre outros: o empréstimo a taxa zero (PTZ), o eco-empréstimo a taxa zero e o empréstimo para acção habitacional.

O empréstimo a taxa zero  : permitindo financiar parte da compra ou construção de uma residência principal, o empréstimo a taxa zero é o sistema de assistência à aquisição de casa própria mais popular em França. Trata-se de um empréstimo imobiliário gratuito que pode financiar até 40% do projeto imobiliário. O empréstimo a juros zero é reservado principalmente para famílias com rendimentos modestos e intermédios.

Certas condições devem ser cumpridas para beneficiar deste financiamento específico sem juros, incluindo um período de diferimento de 5 a 15 anos. Existem duas categorias de condições a cumprir para ser elegível para um PTZ: as relativas ao agregado familiar e as relativas à habitação.

• Condições relativas ao agregado familiar : o PTZ só é concedido a agregados familiares com rendimentos inferiores a um determinado limite máximo. Ao mesmo tempo, o agregado familiar deve ser um comprador pela primeira vez ou não ter sido proprietário da sua residência principal nos 24 meses anteriores ao pedido de empréstimo hipotecário.
• Condições relacionadas com a habitação : o empréstimo a juros zero pode ser concedido independentemente da tipologia e dimensão do imóvel em causa. Estes últimos podem ser novos ou antigos, desde que seja realizado um determinado trabalho. A propriedade em causa deve estar localizada em determinadas áreas geográficas elegíveis. A utilização do imóvel em causa é a principal condição ligada à habitação. O alojamento deve ser ocupado como residência principal.

O empréstimo social de adesão: visando promover a aquisição de habitação própria para famílias com rendimentos modestos, o empréstimo social de adesão permite financiar a aquisição de uma residência principal nova ou antiga, mas também financiar obras. Para se qualificar, você deve atender a certas condições. A obtenção deste empréstimo assistido está sujeita a condições de rendimento. A sua elegibilidade depende também da composição do agregado familiar e da área geográfica.

Este empréstimo imobiliário regulamentado pelo Estado dá aos beneficiários a oportunidade de receber auxílio habitacional personalizado (APL) fornecido pelo Fundo de Bolsa Família (CAF).

O empréstimo de ação habitacional: O PAL é um empréstimo bonificado reservado a funcionários do setor privado de empresas (excluindo empresas agrícolas) com mais de 10 funcionários. Este empréstimo, muitas vezes de montante modesto, permite-lhe beneficiar de condições de financiamento muito atrativas. Pode ser incluído no valor da contribuição pessoal. O PAL pode ajudar a financiar a construção de imóveis (incluindo a compra de terrenos), a aquisição de habitações antigas e a realização de obras de urbanização.

A escolha da duração deste crédito específico pode ir até 20 anos, o seu valor deve ter em consideração o rendimento, a composição do agregado familiar e a área geográfica do requerente.  

Observe que um funcionário que obteve um empréstimo para ação habitacional não será obrigado a reembolsar antecipadamente, mesmo que seja demitido ou ingresse no serviço público.

Para determinar a sua elegibilidade para este tipo de empréstimo, não hesite em realizar simulações utilizando as diversas ferramentas do site da Solutis. Com esta informação em seu poder, poderá avaliar a sua real capacidade de endividamento e obter o financiamento adequado para a sua futura casa ou apartamento.

Quais são os passos para contratar um empréstimo à habitação?

Desde a procura de um crédito imobiliário até ao reembolso do empréstimo, passando pela elaboração do processo, o acordo de princípio ou mesmo a assinatura da oferta oficial de empréstimo, a subscrição de um crédito imobiliário pode ser repartida por vários meses e requer passar por certas etapas. Cada um deve ser cuidadosamente preparado e antecipado para não perder tempo precioso. Veja como funciona a obtenção de um empréstimo hipotecário.

1. A busca pelo crédito imobiliário: o passeio pelos bancos e corretoras:

Contrair um empréstimo à habitação é um compromisso forte. Deve, portanto, reservar algum tempo para contactar vários estabelecimentos bancários, a fim de lhes dar a conhecer as suas necessidades de financiamento para calcular o orçamento do seu projeto de aquisição imobiliária. Na verdade, nada como colocar os bancos em concorrência se quiser ter em vigor as melhores ofertas de financiamento. Nesta fase é importante realizar simulações de cálculo de crédito imobiliário para encontrar a melhor provisão.

Note-se que também é possível recorrer a um intermediário bancário especializado que tem como principal missão encontrar o mais rapidamente possível as taxas de juro nominais mais atrativas. A intervenção de um corretor imobiliário  como a Solutis é muitas vezes gratuita para o requerente porque ele é pago pelos seus parceiros bancários como apresentador de negócios.

2. O valor do processo de empréstimo imobiliário:

Após escolher uma proposta de crédito, o solicitante deverá fornecer ao banco escolhido os documentos necessários para a montagem do arquivo de financiamento. Ou seja, deve dotar o estabelecimento bancário de todos os elementos essenciais para a contratação de um crédito à habitação. Estes incluem: avisos de imposto de renda, recibos de pagamento, contratos de trabalho, comprovantes de endereço, extratos bancários, etc.

Outros documentos como: comprovante do valor da contribuição pessoal ou do contrato de venda podem ser solicitados por determinados bancos.

3. O acordo de princípio do estabelecimento bancário:

Uma vez recolhidos todos os documentos, o pedido de empréstimo imobiliário é cuidadosamente estudado por um analista financeiro que não correrá qualquer risco de colocar o banco perante uma possível incapacidade de reembolso. Se a sua decisão for favorável, o estabelecimento bancário elabora e envia ao requerente um acordo de princípio para um empréstimo imobiliário.

Este último deve incluir uma tabela de amortização, o montante do empréstimo, o custo real do empréstimo, a taxa de juro (taxa nominal, taxa de seguro e taxa anual efetiva global), o montante dos prazos, etc.

Tenha em atenção que o acordo de princípio não tem qualquer conteúdo oficial que vincule o banco e/ou o requerente. Trata-se de um acordo mútuo entre ambas as partes sobre os termos do financiamento concedido.

4. Assinatura e devolução da oferta oficial de empréstimo:

Enviada pelo banco, a oferta de empréstimo está sujeita a um marco regulatório preciso. Após receber a oferta de empréstimo, o requerente deve considerar a sua escolha e verificar cuidadosamente os termos e cláusulas do contrato de empréstimo. Para tal, deverá respeitar um prazo de reflexão legal de 10 dias. Ou seja, a oferta oficial de crédito à habitação pode ser devolvida ao estabelecimento bancário 11 dias após a sua receção. O requerente compromete-se então a vários anos se não activar o seu período de rescisão.

5. Liberação de recursos e reembolso de empréstimos:

A liberação de recursos é a etapa final na contratação de um empréstimo hipotecário. Requer a assinatura de um contrato de venda com uma agência imobiliária e/ou notário no prazo de 3 meses após a aceitação da oferta oficial de empréstimo imobiliário. Em geral, o reembolso do empréstimo começa um mês após a assinatura da escritura de venda em cartório.

Como são negociadas as melhores condições para um crédito imobiliário?

Encorajadas pela concorrência entre bancos, as condições de concessão de crédito imobiliário são particularmente favoráveis. Mas você ainda precisa ser capaz de obtê-los. Aqui estão alguns critérios e conselhos que lhe permitem apresentar um arquivo sólido que lhe permite qualificar-se para a melhor taxa de hipoteca .

Contribuição pessoal  : a contribuição pessoal é o valor que o candidato irá investir no seu projeto sem se endividar com outro banco. Este valor pode ser: poupança, empréstimos bonificados, donativos, etc. Tenha em atenção que quanto maior for a contribuição pessoal, melhores serão as condições para a concessão de um crédito imobiliário. Permite pagar honorários notariais e cobrir parte do preço de compra do alojamento pretendido. Um empréstimo à habitação sem contribuição é possível, mas é mais difícil de obter. Falamos então de crédito de 110%, ou seja, capital emprestado igual a 100% do preço do imóvel + 10% de honorários notariais.

Limite o índice de endividamento  : o índice de endividamento é a parcela do lucro líquido mensal que um mutuário pode dedicar ao pagamento de suas dívidas pendentes. Quase todos os estabelecimentos bancários estimam que além de 33% do rendimento, uma família pode encontrar dificuldades em pagar as suas dívidas pendentes. Recomenda-se, portanto, não exceder um rácio de endividamento de 33%.

Tenha um comportamento bancário tranquilo  : para se qualificar para as melhores condições de crédito, o solicitante não deve estar com saldo negativo nos últimos meses. Não deve haver rejeições de amostras. Esta boa gestão das suas contas bancárias mostra ao banco que o requerente é capaz de gerir as suas finanças e fazer face às suas despesas. A existência de capacidade de poupança é um verdadeiro argumento para convencer o credor a apoiar o mutuário no financiamento do seu projeto imobiliário. 

Apresentar uma situação profissional estável  : os estabelecimentos bancários prestam especial atenção à situação profissional do requerente do crédito imobiliário. Portanto, ter contrato permanente (CDI) ou ser funcionário público é uma vantagem.

Opte por um empréstimo de curto prazo: a duração do empréstimo é um dos principais critérios para determinar o nível das taxas de juro. Portanto, quanto menor a duração, melhores serão as condições de financiamento. Recomenda-se, portanto, limitar ao máximo a duração do empréstimo.

Apresente uma ficha séria e completa: para os estabelecimentos bancários, a ficha de solicitação de empréstimo imobiliário pode ser reveladora. Para os credores, o arquivo pode ser uma previsão do que acontecerá ao longo da vigência do contrato de financiamento imobiliário. Com base nas informações e documentos contidos no processo de candidatura, um banco pode decidir flexibilizar ou restringir os seus critérios de concessão. O requerente deve, portanto, apresentar um processo calmo, fornecendo todas as informações e documentos comprovativos necessários ao exame do seu processo.

Quais são os tipos de taxas de juros de um empréstimo imobiliário?

Os juros do crédito à habitação correspondem ao valor que o mutuário paga em cada mensalidade, além do reembolso do capital emprestado. Vários elementos são tidos em conta no cálculo do montante das taxas de juro e, mais genericamente, da TAEG . Esta TAEG permite calcular o custo total do financiamento ao longo de um ano.

Existem basicamente 3 tipos de taxas de juros para empréstimos imobiliários concedidos a pessoas físicas.

• Taxa de juro fixa: em França, quase todos os empréstimos imobiliários têm uma taxa fixa. Conhecida antecipadamente, esta taxa não pode variar. Garante o mesmo valor de pagamentos mensais durante todo o período de reembolso. A taxa de juro fixa oferecerá assim um verdadeiro conforto ao mutuário, bem como visibilidade sobre o custo do seu empréstimo. 
• A taxa de juros variável  : como o próprio nome indica, a taxa variável muda de acordo com os dados tomados como referência. Assim, o custo global do crédito à habitação não é conhecido antecipadamente e o valor das prestações pode variar consoante a evolução das taxas. Essa taxa pode acabar sendo uma armadilha se a balança aumentar.
• A taxa de juro mista  : esta taxa híbrida permite combinar os tipos de taxas com um primeiro período de reembolso a taxa fixa e um segundo período a taxa variável. Esta fórmula pode ter diversas vantagens, incluindo a ausência de penalidades de reembolso antecipado durante a parcela de taxa variável.

Crédito imobiliário: tipos de contratos de seguro mutuário

O seguro de crédito imobiliário protege o mutuário, bem como o estabelecimento bancário, contra certos riscos que tornam o mutuário incapaz de reembolsar o seu crédito. Os riscos cobertos pelas garantias são, entre outros: invalidez total ou parcial (ITT), invalidez permanente ou temporária (IPP), perda de emprego, morte, etc. (TAEA), que está incluída na TAEG.

O seguro do mutuário é essencial para a obtenção de um empréstimo imobiliário e pode representar até 30% do custo total do empréstimo imobiliário. É importante escolher cuidadosamente o contrato de seguro do mutuário. Existem basicamente dois tipos de contratos: seguro mutuário coletivo oferecido pela instituição mutuante ou seguro de delegação de mutuário oferecido por estabelecimento diferente daquele que concedeu o empréstimo imobiliário.

Com razão, apoiamos você pessoalmente neste processo denominado delegação de seguros. Ao seu lado, os nossos consultores farão tudo o que estiver ao seu alcance para garantir o melhor contrato e assim preparar uma poupança significativa no custo total do seu seguro. Para saber de que taxa você pode se beneficiar, basta entrar em contato com nossa equipe de confiança.