Prêt relais : fonctionnement, montant, durée et avantages
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Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le prêt relais avant d’en faire la demande : son principe, délai d’obtention, montant, coût et ses avantages. Solutis vous explique en détail comment fonctionne cette opération, qui est un financement bancaire in fine à court terme, permettant à un propriétaire de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier, le temps de récupérer les fonds provenant des fruits de la vente de son ancien logement. Nos experts se proposent également de vous accompagner pour simuler votre projet et vous trouver une offre de crédit relais au meilleur taux.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Le principe du prêt relais est de permettre à un propriétaire et sa famille de pouvoir acheter un nouveau bien immobilier sans attendre que leur logement actuel soit vendu. Il s’agit d’un financement immobilier in fine qui permet donc d’obtenir une avance de trésorerie basée sur le montant de la vente à venir de son ancien bien.
La durée de remboursement du prêt relais est relativement courte, elle est de 12 mois qu’il est possible de renouveler une fois, soit 2 ans au maximum. Durant cette période, les mensualités comprennent des intérêts et l’assurance emprunteur, le capital est reporté au terme du contrat. Une fois que la vente est réalisée, l’emprunteur peut ensuite le clôturer avec l’argent récupéré. Généralement, aucune indemnité de remboursement anticipé n’est facturée quand il rembourse le capital total de son crédit relais.
Un prêt relais accordé sous 30 à 45 jours
Le délai d’obtention d’un prêt relais est compris entre 30 à 45 jours en moyenne après en avoir fait la demande auprès d’une banque, voire 3 mois pour les montages les plus longs. Ce temps de quelques semaines permet à l’organisme prêteur de constituer le dossier de l’emprunteur, d’examiner sa faisabilité, d’évaluer la valeur du bien à revendre et de calculer le montant du crédit relais.
Pour que les démarches soient plus rapides, il est recommandé de débuter la simulation et l’étude de faisabilité d’un prêt relais avant même la signature du compris de vente du nouveau bien immobilier à financer. L'intervention d'un courtier comme Solutis peut aussi contribuer à réduire le délai d'obtention puisque le dossier sera monté rapidement.
Quels sont les types de crédit relais ?
Le crédit relais ne se limite pas qu’à une offre unitaire, il est possible d’emprunter deux types de financement : le prêt relais sec et le prêt relais adossé. Le premier est un financement sans prêt associé, tandis que le second est emprunté avec un nouveau crédit immobilier. Explication.
Le prêt relais sec : Cette offre est utilisée quand le nouveau bien immobilier à acheter est moins cher ou égal au prix du logement à vendre. Il n’est donc pas nécessaire de souscrire un nouveau prêt immobilier lors d’un prêt relais sec. Lorsque l’emprunteur paye ses mensualités, il ne rembourse que des intérêts et éventuellement une prime d’assurance, mais pas le capital qui est reporté à la toute fin. Il s'agit donc un financement in fine. À la vente du bien, le capital total du prêt relais sec est soldé en une fois avec un remboursement anticipé, généralement sans pénalité (IRA).
Le prêt relais adossé ou couplé : Si le logement à acheter est plus cher que le bien à revendre, l’emprunteur peut combler la somme manquante par un nouveau crédit immobilier qui sera adossé au prêt relais. Chaque mois, il devra alors payer les intérêts du prêt relais et rembourser la mensualité de ce prêt à l’habitat, lui-même composé d’intérêts bancaires et d’une assurance. Une fois le bien vendu, le capital total du crédit relais est restitué au prêteur et l’emprunteur continue de payer les mensualités de son financement immobilier qui a été couplé.
Que le prêt relais soit sec ou adossé, sa durée ne dépasse pas 24 mois. Si le logement de l’emprunteur n’est pas vendu à temps, le financement peut se transformer en crédit immobilier classique. Enfin, les prêts relais sec et couplé peuvent intégrer une franchise totale, c’est-à-dire que le paiement du capital et des intérêts est reporté à la toute fin du contrat, seule les cotisations d’assurance sont alors prélevées chaque mois.
Quelles sont les conditions d’éligibilité pour obtenir un prêt relais ?
L’accès à une offre de prêt relais est conditionné par plusieurs critères bancaires qui permettent d’évaluer la faisabilité de l’opération ainsi que la solvabilité de l’emprunteur. Voici ces différents critères à respecter :
- après déblocage des fonds, le taux d’endettement du foyer ne doit pas être supérieur à 35 %, seuil exigé par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ;
- le foyer doit toucher des revenus réguliers (salaire, revenus fonciers et financiers…) ;
- au moins un co-emprunteur doit avoir un contrat de travail pérenne (CDI, fonctionnaire…) ;
- si l’emprunteur est un indépendant ou un chef d’entreprise, les 3 derniers bilans doivent être positifs ;
- les comptes bancaires personnels des co-emprunteurs doivent être bien tenus ;
- aucun fichage à la Banque de France ne doit être recensé ;
- la valeur du nouveau logement à financer doit être cohérente avec celle du bien à revendre ;
- le bien à céder doit être correctement entretenu pour être vendu rapidement ;
- si un nouveau prêt immobilier est adossé au prêt relais, il faut que les mensualités associées puissent être amorties sans difficulté par le foyer.
Comment calculer le montant du prêt relais immobilier ?
Le montant maximal d’un prêt relais est égal à un ratio compris entre 50 % et 80 % de la valeur du bien qui doit être vendu durant la durée du contrat. La moyenne de référence est d’environ 60 %. Pour une maison estimée au prix de 200 000 euros par exemple, si la banque estime qu’elle est en mesure de vous financer à 60 % de la valeur de votre bien, le montant de votre crédit relais sera de 120 000 € pour financer votre nouveau projet immobilier.
Le propriétaire doit toutefois veiller à mettre en vente son logement à un prix cohérent avec son marché local. La banque va d’ailleurs s’assurer que l’estimation immobilière, effectuée par un professionnel de l’immobilier, soit correcte avant d’accorder le prêt relais. Le prix est ainsi fixé suivant les caractéristiques du bien (mètres carrés, nombre de pièces, état…), son emplacement géographique et les prix pratiqués pour des biens similaires sur le marché.
Le montant d’un crédit relais ne représente jamais la totalité du prix d’un bien immobilier mis en vente. Les prêteurs sont effectivement très vigilants car ils prévoient toujours une marge de sécurité. Notamment si le logement n’arrive pas à être vendu dans le délai imparti ou si la transaction a bien lieu mais que le montant payé par l’acheteur est inférieur au prix initial fixé par le vendeur.
En plus du ratio de la valeur du logement à vendre, le montant d’un prêt relais est calculé en tenant compte d’un éventuel crédit immobilier toujours en cours de remboursement sur le bien dont il est question. Le capital restant dû du financement en cours doit effectivement se soustraire au montant du prêt relais. Si par exemple la banque accepte de financer un prêt relais de 150 000 € à un propriétaire, mais qu’un crédit à l’habitat est en cours avec un capital restant dû de 35 000 €, alors le montant du prêt relais accordé sera de 115 000 €.
Quel est le coût d’un crédit relais ?
Comme tout financement bancaire, le prêt relais a un coût pour l’emprunteur, variable selon les banques. Ce coût est calculé par un taux d’intérêt nominal et plus globalement un TAEG, comprenant les intérêts bancaires, des frais de dossier et des primes d’assurance emprunteur. En plus du taux nominal, il est important de prendre en compte le montant des cotisations d’assurance pour calculer le coût total du financement, qui représente une somme non négligeable.
À savoir que plus l’emprunteur va prendre du temps pour vendre son ancien logement et rembourser intégralement son prêt relais, plus le coût de l’opération sera élevé. En effet, durant toute cette période, les intérêts et les primes d’assurance vont être versés tous les mois et se cumuler.
Il est par conséquent conseillé de trouver le TAEG le plus bas puis de vendre rapidement l’ancien bien immobilier afin de baisser le coût total de son prêt relais.
Quel est le taux d’un crédit relais immobilier ?
Les banques se rémunèrent du risque en proposant des taux d’intérêt de prêt relais plus élevés que ceux pratiqués pour les crédits immobiliers amortissables classiques.
Le coût de ce financement est régulé par les taux d'usure en vigueur, mis à jour par la Banque de France de France à l'occasion de chaque trimestre. Au 1er trimestre 2023, le taux moyen de prêt relais est de 3,23 % et le taux d’usure maximum atteint 4,31 % pour le mois d’avril.
Pour espérer obtenir le meilleur taux, il est recommandé d’avoir une situation financière stable, d’exercer une profession en CDI, de gagner des revenus fixes et réguliers, d’avoir un taux d’endettement raisonnable sous le seuil des 35 % et de ne pas subir d’incident de paiement régulier.
Pour connaître le taux d’intérêt auquel vous pouvez prétendre et estimer le coût de l’opération, le plus simple est de réaliser une simulation de prêt relais en contactant un expert Solutis. Avec nos partenaires, nous sommes effectivement capables de comparer les offres et les taux proposés par plusieurs établissements bancaires et vous trouver le financement le moins coûteux.
Quels sont les avantages du prêt relais ?
Le réel avantage du prêt relais, c’est évidemment la possibilité de pouvoir acheter un bien sans attendre la vente du précédent. Le futur achat immobilier ne sera donc pas conditionné à ce que vous ayez déjà vendu votre logement, ce qui peut vous permettre de ne pas rater l’opportunité de vous offrir un bien « coup de cœur » avant d’autres acheteurs potentiel.
Aussi, il vous permet de disposer du temps nécessaire pour vendre votre bien actuel dans de bonnes conditions et éviter de brader son prix. C’est également un moyen d’éviter de retourner en location une fois votre maison ou votre appartement vendu, dans l’attente de réaliser une nouvelle acquisition.
Enfin, au contraire d’un crédit immobilier classique, le remboursement du capital restant dû d’un prêt relais ne vous conduira pas à payer des pénalités de remboursement anticipé au prêteur. Par nature, c’est d’ailleurs l’objectif du crédit relais : rembourser l’intégralité du capital avant l’échéance du contrat. Il n'y a donc aucun IRA à verser à l'organisme prêteur en y mettant fin prématurément, ce qui est très avantageux.
Les points de vigilance à retenir avant d’emprunter un crédit relais
Le prêt relais est un financement difficile à obtenir, surtout si la banque se rend compte que votre bien immobilier est en vente depuis de longtemps. Vous devez donc la convaincre que vous allez concrétiser la transaction sous quelques mois.
Avant de souscrire, il faut être conscient des conditions de remboursement imposées par ce financement. D’abord, par rapport à un crédit immobilier amortissable, le taux d’un prêt relais est supérieur. Aussi, il est presque toujours accompagné d’une assurance de prêt pour couvrir son remboursement, ce qui accroît le coût total de l’opération.
Votre objectif sera par conséquent de rembourser le prêt relais le plus rapidement possible afin de limiter le coût des intérêts et de l’assurance. Mais le principal risque du prêt relais est de ne pas réussir à votre ancienne maison ou appartement dans les délais impartis. Dans ce cas, il peut être converti en prêt immobilier classique. Si vous n’avez pas la capacité d’emprunt pour le remboursement, votre ancien logement peut être saisi puis mis aux enchères par la banque.
Simulation et demande de prêt relais en ligne
Il existe plusieurs méthodes pour faire une simulation et une demande de prêt relais, l’emprunteur peut soit :
- passer directement par sa banque en se rapprochant de son conseiller ;
- contacter un intermédiaire bancaire, ou un courtier immobilier, comme Solutis qui sera capable de comparer les offres de ses partenaires bancaires ;
- faire le tour lui-même de plusieurs établissements bancaires et organismes de financement afin de trouver une proposition qui lui convient.
Chacun des professionnels sera en mesure d’analyser la faisabilité du nouveau projet immobilier en passant par un prêt relais. Un courtier expert dans le financement de l’immobilier à l'instar de Solutis sera à même de conduire votre simulation, pour estimer le montant auquel vous avez le droit, la constitution de votre dossier et la recherche du meilleur taux
Toute la partie administrative, de l’accompagnement jusqu’au déblocage des fonds, est assurée par les services de nos experts, ce qui ajoute une réelle facilité pour obtenir plus rapidement une offre de crédit relais adaptée.
En effectuant soi-même les démarches, le risque est de perdre beaucoup de temps et de ne pas être correctement accompagné. L'idéal est donc de privilégier un interlocuteur unique dédié à ce projet de prêt relais en faisant intervenir notre équipe de confiance.
Rédigé par Mathieu Dubuffet - Rédacteur expert de Solutis
Mis à jour le 14/04/2023
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