Les pièges à éviter et nos conseils pour renégocier son prêt immobilier

Quels sont les risques de la renégociation de crédit ?

Renégocier les conditions d’un prêt immobilier après plusieurs années, pour obtenir un TAEG plus intéressant permettant de payer coût du crédit moins élevé, n’est pas toujours accepté par son établissement prêteur. Néanmoins, il est courant qu’elle soit accordée pour éviter que l’emprunteur ne fasse racheter le capital de son prêt immobilier par un concurrent. Cette opération intervient souvent quand les taux moyens pratiqués baissent fortement.

Avant d’en faire la demande, il est recommandé d’être vigilant pour éviter les pièges. Voici quelques conseils :

• vérifier que l’avenant au contrat ne comporte pas d’erreur ;
• vérifier le montant des frais de renégociation de prêt immobilier ;
• vérifier le coût total du crédit immobilier avant et après renégociation ;
• vérifier la rentabilité de l’opération en calculant les économies réalisées.

Attention au montant des frais de renégociation de crédit immobilier

La réalisation d’une renégociation d’un crédit immobilier en cours est rarement une opération exonérée de frais. En effet, si l’emprunteur va échapper à des indemnités ou pénalités de remboursement anticipé (IRA), demandées uniquement en cas de rachat du crédit immobilier, le conseiller bancaire va tout de même lui facturer des frais de dossier.

Le coût estimé de cette solution, intégré dans le financement uniquement après la signature de l’avenant, est égal à environ 1 % du capital restant dû à rembourser pour un minimum de 150 € en moyenne.

Il arrive parfois que l’emprunteur réussisse à éviter les frais de dossier lors de deux situations : soit après de longues négociations, soit parce que le conseiller effectue un geste client. En l’occurrence, si c’est lui-même qui a contacté l’emprunteur pour lui proposer de meilleures conditions d’emprunt, les frais de dossier sont souvent offerts ou fortement réduits.

Compenser le montant des frais de dossier avec une baisse suffisante du taux nominal

En règle générale, le taux nominal d’un prêt à l’habitat est le critère qui monopolise le plus les renégociations entre les emprunteurs et les conseillers. Si votre objectif est d’obtenir le taux le plus faible, afin de diminuer le coût des intérêts bancaires sur la durée restante du financement, il est important que la réduction entre votre taux actuel et le nouveau soit suffisante pour compenser le coût des frais de dossier.

La renégociation de crédit n’aurait effectivement aucun intérêt si les économies réalisées se retrouvent annulées par les frais de l’opération. Vous devez ainsi simuler et comparer le coût total du crédit avant et après la renégociation pour savoir si l’opération vous apporte un gain réel.

Pour inciter davantage le conseiller à proposer un meilleur taux immobilier, il est conseillé de faire pression en menaçant d’aller étudier les offres des banques concurrentes. Si vous êtes un client fidèle équipé avec de nombreux produits bancaires et d’assurances, votre interlocuteur pourrait alors fournir un effort supplémentaire afin d’éviter que vous ne fassiez racheter votre prêt immobilier par une autre banque.

Un coût total du crédit immobilier à surveiller si vous renégociez la durée de remboursement

Parfois, il arrive que des emprunteurs souhaitent renégocier leur crédit immobilier dans le but de modifier la durée de remboursement prévu dans leur contrat, notamment après une hausse ou une baisse de leurs revenus.

Renégocier une durée plus faible va baisser le total des intérêts, mais augmenter votre taux d’endettement :

Si l’objet de la renégociation de l’emprunt porte sur la réduction de sa durée, l’opération sera bénéfique puisque le coût total du crédit va logiquement diminuer. L’emprunteur payera moins d’intérêts bancaires et de primes d’assurance. Dans ce cas présent, attention à avoir une capacité de remboursement mensuelle suffisante pour compenser la hausse mécanique de la mensualité du crédit immobilier. Le banquier va toutefois s’assurer que votre taux d’endettement reste en dessous des 35 %, c’est-à-dire que vos charges ne dépassent pas 1/3 de vos revenus.

Renégocier une durée plus longue, un risque pour le coût du crédit immobilier :

Si vous demandez de renégocier votre financement afin d’augmenter sa durée, car les revenus de votre foyer ont chuté, il faudra alors comparer votre coût total actuel avec celui obtenu après la renégociation. L’idée est de connaître l’écart exact ainsi que le surplus que va vous coûter cet allongement de la durée. En effet, plus vous allez réhausser la durée de remboursement et plus le coût du crédit va augmenter. Il est donc conseillé de trouver un équilibre harmonieux entre le nouveau montant de votre mensualité réduite et l’augmentation du coût de votre financement immobilier.

Rédigé par Gueladjo Toure - Rédacteur expert de Solutis

Mis à jour le 13/07/2023