Prêt immobilier : le danger des taux bas pour les foyers modestes

Le recul des taux d’usure, avec les taux d’intérêt très faibles, peut limiter l’accès à l’emprunt à l’habitat pour les revenus moyens.

Enième baisse des taux d’usure pour commencer 2020

Actualisés à chaque début de trimestre par la Banque de France, les taux d’usure reculent une nouvelle fois en ce début d’année. Globalement, la baisse est moins évidente pour les prêts de la famille des crédits à la consommation. C’est en revanche du côté des prêts immobiliers que le constat est plus flagrant. Au T1 de 2020, les taux d’usure pour les prêts à taux fixe accordés sur moins de 10 ans, entre 10 et 20 ans et sur plus de 20 ans atteignent dans l’ordre 2,6 %, 2,51 % et 2,61% contre 2,67 % pour les deux premières catégories et 2,77 % pour la dernière au T4 de 2019.

Les taux d’usure à la baisse, qu’est-ce que ça change pour les Français qui rêvent d’accéder à la propriété ? Cela peut s’apparenter à la fois comme une bonne et une mauvaise nouvelle. Tout d’abord, les banques doivent effectivement en tenir rigueur dans les offres de prêt qu’elles formulent aux particuliers. Elles insèrent un taux d’intérêt rémunérateur calculé par le taux nominal afin d’en tirer profit. Ce taux est ensuite additionné aux autres indicateurs qui viennent impacter le coût d’un emprunt bancaire, comme le taux d’assurance de prêt et les frais complémentaires, ce qui forme le Taux annuel effectif global (TAEG).

Pourquoi un TAEG élevé peut faire capoter la faisabilité d’un prêt immobilier ?

Le taux d’usure vient justement encadrer la limite maximale d’un TAEG qu’un établissement bancaire peut proposer dans un financement de la famille des crédits à la consommation et à l’habitat. Il fonctionne donc comme un outil qui régule le coût des emprunts dans le but de protéger les consommateurs contre les pratiques commerciales abusives.

Quelle est la raison de la baisse des taux d’usure ? Principalement parce que la Banque de France les calcule en faisant la moyenne des taux immobilier accordés sur les 3 derniers mois. Et comme les taux d’intérêt pratiqués sont très faibles, les taux d’usure régressent logiquement. Mais lorsqu’ils diminuent de trop, ils agissent comme un mécanisme qui réduit l’accès à l’emprunt pour les revenus moyens.

Et plus le budget est serré plus le TAEG dans une offre de prêt risque de dépasser les seuils de l’usure puisque, dans les barèmes des banques, le taux nominal augmente à mesure que les revenus diminuent. Dans ce genre de situation où le seuil de l’usure est dépassé, un organisme de crédit est contraint de refuser de financer le projet immobilier. Les taux d’usure très faibles créent donc un phénomène d’exclusion pour une partie des emprunteurs au budget restreint.