Les ménages modestes touchés par la limite des 33 % d’endettement

Les banques doivent respecter un endettement maximal d’un tiers des revenus pour les nouveaux crédits immobiliers. Les foyers modestes sont les plus impactés.

Les taux bas ont permis aux banques de financer des profils « fragiles »

Depuis 2016, la baisse des taux s’est accélérée pour atteindre un plancher record de 1,12% de taux moyen en novembre 2019. Les Français en mesure d’emprunter ne se sont pas fait prier pour concrétiser un achat immobilier. De fait, ce sont plus d’un million de transactions immobilières qui ont été enregistrées, l’an passé, rien que sur le marché de l’ancien. Plusieurs raisons justifient cette dynamique.

Les meilleurs profils, c’est-à-dire les cadres avec des hauts revenus ou bien les personnes disposant d’un patrimoine conséquent, ont profité de taux canons défiants toute concurrence. Ces profils premium ont fait l’objet d’une concurrence acharnée entre les établissements bancaires. En conséquence, elles n’ont pas hésité à rogner leur rentabilité pour attirer ce type de clientèle.

Mais les ménages « huppés » ne sont pas les seuls à avoir profité des taux bas. Les ménages disposant de ressources plus modestes ont ainsi eu plus facilement accès au prêt à l’habitat. Car même pour des crédits de longue durée qui permettent d’étaler le remboursement, les niveaux ont été attractifs. Ainsi, les prêts immobiliers sur 25 ans ont pu voir leur taux moyen passer sous la barre des 2 %, ce qui démontre bien l’attractivité des taux d’emprunt.

Les banques ont donc fait face à une forte demande de prêt. D’une certaine manière, le robinet à crédit a connu un débit important. Mais face à cette situation, le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) a tiré la sonnette d’alarme : un trop large octroi des financements ferait courir un risque sur l’équilibre des crédits immobiliers.

La limite stricte de 33 % d’endettement va écarter des profils emprunteurs

En 2020, il est donc recommandé, voire même imposé, aux banques de scrupuleusement respecter le taux d’endettement maximal de 33 %. En clair, la mensualité d’un nouveau crédit ne doit pas représenter plus d’un tiers des revenus des emprunteurs. La Banque de France a rappelé que si cela n’était pas respecté, des mesures seraient prises afin de réglementer cette limite dans un futur proche.

Néanmoins, la stricte application de cette limite des 33 % pourrait écarter certains profils des financements immobiliers. C’est le constat dressé par Michel Mouillart, analyste auprès de l’Observatoire Crédit-Logement. Selon lui, ce sont près de 100 000 ménages qui pourraient, dorénavant, avoir plus de difficultés à décrocher un crédit immobilier. Ce chiffre correspond, pour 2019, au nombre de dossiers pour lesquels le taux d’endettement a été fortement outrepassé. Il s’agit, bien souvent, de couples vivants avec deux salaires minimums. Avec les taux bas, les banques se sont autorisées à prendre ce « risque ».

A l’avenir donc, les ménages les plus modestes auront plus de difficultés pour accéder à la propriété. Le seul moyen pour espérer décrocher un prêt immobilier en 2020 sera donc de présenter une gestion budgétaire saine et de verser un apport personnel.