Les taux d'usure à plus de 3 % en octobre 2022 : des projets immobiliers plus faciles à financer

À compter du mois d’octobre et jusqu’à la fin de l’année, suite à la hausse de l’usure, les banques vont pouvoir pratiquer des TAEG plus élevées pour les nouvelles demandes de crédit destinées à acheter un logement. Une bonne nouvelle pour les foyers aux revenus moyens, les primo-accédants et les emprunteurs plus âgés. Solutis vous explique en détail les tenants et les aboutissants qui se cachent derrière cet indicateur.

+ 0,48 % pour les prêts immobiliers supérieurs à 20 ans et + 0,43 % pour ceux d’une durée inférieure

Mis à jour tous les trois mois par la Banque de France (BdF), les taux d’usure comptant pour le dernier trimestre de cette année étaient attendus de pied ferme. Beaucoup de projets immobiliers n’ont effectivement pas pu aboutir ces derniers temps à cause, notamment, d’un barème de l’usure où les taux étaient jugés trop faibles. En effet, depuis plusieurs mois, les taux nominaux proposés par les banques ont augmenté plus vite que l'usure, un phénomène qui ne permet pas de fluidifier le marché du financement des particuliers.

Dès le 1^er mars, la hausse sera assez significative. Le taux d’usure pour les nouveaux crédits immobiliers empruntés sur moins de 20 ans atteindra 3,03 %. Pour les financements dont la durée est supérieure ou égale à 20 ans, l’usure sera de 3,05 %. Par rapport aux taux du trimestre précédemment achevé, c’est-à-dire qui courait entre les mois de juillet et de septembre, cela représente des hausses respectives de + 0,43 % et de + 0,48 %. Les organismes espèrent maintenant que ces augmentations suffisent à relancer la machine pour faire passer les dossiers avec des taux usuraires, c'est-à-dire avec des TAEG au dessus de l'usure en vigueur, qui étaient impossible de financer.

Pour expliquer en détail cette hausse, il convient d’abord de rappeler comment est calculé le taux d’usure par la banque centrale française. Sa méthode de calcul est de faire la moyenne des taux effectifs des crédits accordés durant le premier mois du trimestre précédent, puis d’abonder le résultat d’un tiers. En reprenant le principe de cette formule, cela signifie que les taux pratiqués par les établissements bancaires étaient élevés au cours de ces derniers mois, justifiant la hausse de l’usure en octobre.

À savoir donc que ces taux seront applicables pour les financements immobiliers débloqués jusqu’au 31 décembre inclus. En effet, la prochaine correction trimestrielle du barème des taux d’usure aura lieu le 1^er janvier 2023.

Hausse des taux d’usure en octobre : pourquoi il sera plus simple d’emprunter pour un projet immobilier ?

Pour les futurs emprunteurs, quelles sont les conséquences exactes de la hausse de l’usure ? Elles sont bien réelles puisque ces taux de la Banque de France étaient à l’origine de beaucoup de refus de financement, surtout pour les foyers modestes et les primo-accédants qui n’ont pas d’apport personnel.

Les professionnels du financement insistent d’ailleurs, depuis de nombreux mois, auprès du régulateur pour qu’il modifie sa méthode de calcul du taux d’usure. D’après les dernières déclarations du gouverneur de la BdF, aucun changement de formule n’est toutefois prévu dans l’immédiat.

Avec cette remontée de l’usure, les établissements bancaires seront capables, en théorie, de financer beaucoup plus facilement les nouvelles demandes de crédit immobilier. La raison est simple : le taux de l’usure représente le TAEG maximum que peut vous accorder une banque lorsqu’elle formule son offre de prêt. À titre d’exemple, pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2022, le plafond du TAEG sera donc de 3,05 % pour un financement sur 20 ans ou plus.

Si votre profil et votre dossier ne répondent pas suffisamment aux critères bancaires, le taux pouvait dépasser ce seuil. Dans ce cas précis, le banquier est dans l’obligation légale de refuser la demande de crédit.

De plus, étant donné que le taux d’usure se réfère au TAEG, cela signifie que le taux d’assurance (TAEA), du contrat qui doit garantir l’emprunt, est aussi pris en compte en plus du taux nominal. En conséquence, pour les emprunteurs âgés ou souffrant de pathologie, leur TAEA élevé bloquait automatiquement leur financement, car le TAEG devenait alors supérieur à l’usure en vigueur.

La hausse des barèmes de l’usure va ainsi donner un peu plus de marge pour optimiser les chances de décrocher un prêt immobilier avec un TAEG en règle. Pour les profils plus difficiles à financer, il s’agit d’une belle occasion pour mettre enfin en route son projet d’achat. Pour les autres, ayant déjà accusé un refus, c’est le moment de renouveler sa demande, auprès de Solutis qui peut vous trouver un taux immobilier attractif en comparant les offres sur le marché.

Comment contourner le taux d’usure pour réussir à acheter son bien immobilier ?

Les conditions de crédit présentées par une banque dépendent logiquement de votre situation financière et personnelle. Si le taux d’usure vous barre l’accès au crédit immobilier, vous devez alors faire en sorte d’obtenir un meilleur TEAG. Pour ce faire, il faut soigner votre profil emprunteur en améliorant la qualité de votre dossier, puis le présenter à un conseiller Solutis.

Le taux d’endettement et le reste à vivre de votre foyer sont, entre autres, des indicateurs déterminants dans le calcul de votre taux nominal, car ils témoignent de votre solvabilité. Si, avant de faire votre demande de crédit immobilier, votre endettement est déjà élevé, vous risquez d’être pénalisé en obtenant un taux élevé qui pourrait être supérieur au taux d’usure.

Dans cas présent, il est indispensable de réduire votre taux d’endettement. C’est ce que rend possible le rachat de crédit car l’opération consiste à regrouper vos encours de prêt et à baisser le montant de votre nouvelle mensualité. Mécaniquement, vous allez diminuer le taux d’endettement de votre foyer et augmenter son reste à vivre. Il vous sera alors plus simple de financer votre prêt immobilier en négociant un TAEG en dessous du seuil de l’usure, notamment grâce à l’accompagnement proposé par nos experts.

Bon à savoir : votre crédit immobilier, vous pouvez le financer avec Solutis, après le rachat de vos crédits. Si c’est possible, vous pouvez même intégrer le montant de votre achat directement dans le capital regroupé. Demandez les conseils de nos experts de confiance pour trouver le montage financier le plus adapté à votre situation actuelle.

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