Légère hausse des taux d’usure, ce qui change pour les emprunteurs

Avec la baisse des taux, le taux d’usure a lui aussi reculé. Cela a pu bloquer certaines demandes de prêt immobilier. La légère hausse des taux d’usure au 3^ème trimestre va-t-elle changer la donne ?

Quand le taux d’usure protège mais limite aussi les emprunteurs

Observée depuis 2016 par les professionnels de l’immobilier, la baisse des taux s’est installée dans la durée. Résultat, au cours du mois dernier, la moyenne des taux s’est fixée à 1,25 % pour toutes les durées d’emprunt confondues. Certes des disparités subsistent entre les financements sur du court terme et du long terme. Ainsi, pour les crédits immobiliers contractés sur 25 ans, la moyenne des taux passe à 1,51 % quand elle s’élève à seulement 1,07 % pour les prêts sur 15 ans. Cependant ce qu’il faut retenir, c’est que la période est toujours propice à l’achat immobilier à l’aide d’un prêt à l’habitat. Sur le papier, tous les indicateurs sont au vert pour les emprunteurs.

Néanmoins, certaines demandes de crédits immobiliers se sont heurtées à un point de légalité : le taux d’usure. Calculé tous les trimestres par la Banque de France, le taux d’usure fixe une limite pour les taux d’intérêt. Il protège les emprunteurs d’éventuels taux abusifs. Les établissements bancaires doivent scrupuleusement veiller à le respecter sous peine de poursuites devant les tribunaux.

Si le taux d’usure protège les emprunteurs, son mode de calcul n’a pas joué en leur faveur, du moins jusqu’à aujourd’hui. En effet, le taux d’usure se calcule ainsi : c’est la moyenne des taux pratiqués durant les 3 mois précédents majorée d’un tiers. Quand les taux d’intérêts baissent, les taux d’usure suivent le mouvement. Il existe plusieurs taux d’usure en fonction des durées d’emprunt et de leur nature.

Taux d’usure en hausse pour les financements immobiliers sur 20 ans et plus

Pour les emprunteurs immobiliers qui visaient une longue durée d’emprunt, leur TAEG a pu dépasser la limite autorisée par l’usure légale. Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global reprend l’ensemble des frais liés au crédit immobilier et à l’assurance emprunteur. Un TAEG au-delà du taux maximal bloque alors le financement. Cela peut être un comble en période de taux bas mais concorde bien avec la hausse du nombre de refus de prêts à l’habitat observée depuis le début de l’année.

Avec les nouveaux barèmes d’usure, en vigueur à partir du 1^er juillet 2020, certains profils pourront y voir une lueur d’espoir. C’est notamment le cas pour les emprunts sur 20 ans et plus qui voient leur taux d’usure passer de 2,51 % à 2,57 %. Grâce à cette légère hausse, certains dossiers pourront finalement être financés. Tous les demandeurs ne vont pas profiter de cette bouffée d’oxygène, car pour les prêts sur moins de 20 ans, l’usure légale reste sensiblement la même.

Comment respecter le taux d’usure légal ?

Si le TAEG flirte légèrement avec le taux d’usure, il est possible d’ajuster quelques leviers comme l’assurance emprunteur. En faisant une délégation d’assurance, c’est-à-dire en optant pour une offre alternative à celle de la banque, il est possible de trouver une couverture adaptée à un taux moins important. Le TAEG sera alors réduit par l’application d’un taux d’assurance plus faible.

De même, il ne faut pas hésiter à négocier avec son conseiller bancaire pour réduire les frais annexes au crédit immobilier puisqu’ils entrent dans le calcul du taux annuel effectif global. Enfin, si les emprunteurs sont en mesure de faire un effort supplémentaire avec un apport personnel plus important, le taux fixe du crédit pourra légèrement baisser.

Une dernière solution est envisageable, mais elle n’est toujours audible par les emprunteurs : revoir leurs attentes à la baisse avec un capital emprunté moins important. Mais cela implique d’envisager un autre projet d’achat orienté vers une surface moins grande ou un standing plus moyen.