Crédit immobilier : un taux d’endettement maximum de 35 % à la souscription à partir du 1er janvier 2022

Les recommandations formulées par le Haut conseil de stabilité financière deviennent des règles contraignantes dès janvier 2022, elles viennent fixer un seuil limite pour le taux d’effort et une durée maximale pour rembourser un nouveau prêt immobilier.

Un taux d’endettement maximum légal de 35 % et une durée de remboursement plafonnée à 25 ans

Ce qui n’était encore qu’une recommandation en 2021 va devenir la règle dès le 1^er janvier 2022 : le taux d’endettement d’un foyer qui envisage l’achat d’un logement ne pourra pas dépenser 35 % au maximum après le financement d’un nouveau crédit immobilier. Cette limite légale du taux d’endettement est une vraie nouveauté dans le domaine des financements des particuliers.

Elle est imposée par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre des Finances et de l’Économie Bruno Lemaire, qui cherche depuis fin 2020 à réglementer davantage le financement des crédits immobiliers. L’objectif du HCSF est de prévenir tout risque systémique en cas de défaillance sur les remboursements des échéances.

Avant de devenir une mesure au caractère contraignant, les établissements bancaires avaient recours à un seuil commun de 33 % de taux d’endettement au maximum. Concrètement, pour toute nouvelle demande de financement, les charges récurrentes dans le budget des particuliers ne devaient pas être supérieures à environ 1/3 des revenus. Mais aucune sanction n’était prévue si le taux était supérieur, du moment que le budget reste à l’équilibre. Les conseillers bancaires pouvaient donc déroger aux 33 %.

Au même titre que le taux d’endettement, c’est aussi la durée de remboursement qui se retrouve être régulée. Dès le 1^er janvier 2022, les banques pourront émettre des offres de prêt immobilier d’une durée maximale de 25 ans. Cette limite est allongée à 27 ans si un différé de 2 ans est prévu. Cette règle se destine avant tout à interdire les prêts à l’habitat octroyés sur plus de 30 ans et à assainir les risques de non-remboursement sur des emprunts considérés comme trop longs.

L’ACPR en droit de sanctionner les banques qui ne respecteraient pas nouvelles les règles

Le caractère contraignant de cette nouvelle limite du taux d’endettement et de la durée de remboursement s’accompagne d’un arsenal pour dissuader les banques d’enfreindre les règles. En l’occurrence, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) va disposer d’un pouvoir de sanction vis-à-vis du respect de ces nouvelles exigences du HSCF. Si de mauvais élèves sont identifiés, l’ACPR sera en capacité d’infliger des amendes au travers de sa commission des sanctions.

En revanche, le HSCF a prévu une marge de flexibilité : les établissements bancaires pourront déroger à ces règles juridiques pour 20 % de leur production totale de crédit immobilier. Pour un dossier sur cinq financé, les banques seront donc en mesure de financer les projets d’achats même si le taux d’endettement dépasse 35 % ou/et que la durée de remboursement est supérieure à 25 ans.

Cette marge de manœuvre est notamment accordée aux foyers qui gagnent de hauts revenus, mais aussi à ceux dont les dossiers sont jugés difficiles à financer. Le principe est de ne pas leur barrer l'accès à la propriété. Le HSCF citait notamment les primo-accédants en exemple. Souvent jeunes, les primo-accédants ont généralement des revenus moyens, du fait d’un manque d’expérience professionnelle, et une épargne limitée. En l’absence d’un apport personnel conséquent, ils ne sont alors pas toujours en capacité de financer une partie du prix d’achat d’un bien immobilier, ce qui va augmenter le capital à emprunter et potentiellement le taux d’effort du foyer.

Des recommandations du HCSF déjà en place depuis début 2021

Les banques se tiennent déjà prêtes à basculer vers ce nouveau paradigme puisque ces règles sont déjà appliquées depuis janvier 2021. Toutefois, le taux d’effort à 35 % et la durée maximale de 25 ans n’étaient encore qu’à l’état de recommandations. Bercy n’avait pas la capacité d’exiger qu’elles soient respectées à la lettre.

Mais les principaux groupes bancaires se sont rapidement mis à la page. Durant toute l’année, ils ont donc suivi assidument les recommandations, ce qui a permis au HCSF de récolter suffisamment de données. Il en résulte que cette expérimentation a été jugée satisfaisante par l’autorité de régulation car elle a contribué à assainir les conditions d’octroi et à diminuer les risques autour du crédit immobilier. Le HCSF ajoute que la production de nouveau encours de prêt immobilier n’a pas souffert depuis l’application des recommandations, au même titre que les conditions de remboursement qui restent extrêmement favorables aux emprunteurs.